農地不是普通土地，牽動「法律、權益與稅務」，站在較遠的視角來看，土地是台灣最稀有且具價值的資源，而農地更牽涉國土利用、糧食安全與農業政策。一些增值預期等，起了「農地買賣與農舍興建」熱潮。
但也伴隨以下問題：
- 農地遭鄰地侵佔或違法搭建農舍
- 房地合一稅申報不清楚而被補稅
- 對農舍建構限制、建蔽率與申請資格誤解
- 因不了解內政部國土計畫導致土地無法使用
很多人會忽略「法律限制與稅務規範」，最終陷入 糾紛、訴訟或無法使用土地。
由政策→法令→個人權益，提供農地買賣、農舍興建與稅務申報的完整攻略
✅ 農地遭佔用怎麼處理
✅ 如何申請農舍，哪些限制不可踩雷
✅ 房地合一稅、土地增值稅如何試算
✅ 如何保障自己權益、避免糾紛與被補稅
農地被佔用是什麼？常見的侵害方式有哪些？
✅ 情況 1：鄰地擅自搭建鐵皮、農舍或倉庫（最常見）
案例：A 發現自己的農地上突然出現鐵皮工寮，鄰居聲稱是為「臨時放置農具」。
但鐵皮屋一旦蓋起，就可能變成侵占事實，地主的土地變成別人的建物基地。
✅ 情況 2：他人非法耕種 / 放牧
他人認為「反正沒有人用，我暫時耕種一下也沒關係」，但民法 不當得利 + 占有保護制度 可能讓佔用者在日後主張權利。
✅ 情況 3：承租人濫用土地用途
承租人可能：
- 在農地種植非農作物（例如改成停車場、堆置建材）
- 擅自搭建鐵皮工寮
- 用農地做營業用途（違反農地農用）
只要違反 農業用地興建農舍辦法 / 國土計畫法，地主也會受到處分。
農地被佔用該怎麼做？律師建議流程
目的：讓侵佔者離開、恢復土地使用權、避免法律糾紛
✅ 第一步：立即蒐證（地主的勝訴關鍵）
動作要快，證據要全，包括：
- 拍照、錄影，紀錄建物狀態與位置
- 保存時間證明（手機 EXIF / CCTV）
- 旁證：鄰居、里長說明
📌 蒐證後不要與侵佔者爆衝，避免反被以妨害自由或恐嚇告訴。
✅ 第二步：律師發存證信函 / 律師函
內容包含：
- 要求停止侵占
- 限期拆除建物
- 要求返還土地
律師函不是威脅，而是「法律證據」與「訴訟前置動作」。
✅ 第三步：進入調解 → 訴訟程序
| 選項 | 使用時機 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|
| 鄉鎮市調解 | 希望快速和平解決 | 成本低、時間短 | 如對方拒不配合，無效 |
| 民事訴訟（返還土地 + 不當得利） | 拆除建物 / 收回土地 | 法律效力最強 | 時程較長 |
| 刑法侵占 | 他人占用且拒不返還 | 具刑責壓力 | 需證明主觀故意 |
✅ 第四步：申請行政救濟（農舍違建、違規使用）
向地政事務所 / 建管科檢舉：
- 違規農舍 → 違反《農業用地興建農舍辦法》
- 違規鐵皮屋 → 違反建築法，處 6 萬 – 30 萬罰鍰
主管機關會依法限期改善、回復原狀。
如何預防農地被佔用？
| 預防方式 | 效果 |
|---|---|
| 定期巡視土地 | 避免被主張占有或使用權 |
| 掛地號標示（土地界址牌） | 明確告知土地權利人 |
| 簽訂書面契約（出租時） | 防止承租人改用途 |
| 申辦無套繪證明 | 確認未曾有建築基地紀錄 |
📌 「無套繪證明」＝土地沒有被登錄為建築基地，是興建合法農舍的重要文件。
房地合一稅：最新法規、試算與申報
房地合一稅於 105 年上路，目的：
- 防止短期炒作
- 將房屋＋土地視為整體資產來課稅
- 替代舊制 土地增值稅 + 個人綜所稅
原則：有賺錢（交易所得）才要課稅。
房地合一稅適用範圍
| 交易標的 | 是否課房地合一稅？ |
|---|---|
| 一般住宅 / 投資住宅 | ✅ |
| 農地但未農用 | ✅ |
| 農地 + 農舍（但農地有農用證明） | ❌（可能免稅） |
📌 重要：
若農地符合 農地農用 + 農用證明，可免房地合一稅與土地增值稅
試算：房地合一稅怎麼算？（含農地 + 農舍案例）
房地合一稅公式：
(成交價 – 成本 – 必要費用 – 允許扣除項目) × 稅率
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 農舍售價 | 300 萬 |
| 購置成本 | 100 萬 |
| 必要費用 | 20 萬 |
| 利得 | 180 萬 |
| 稅率（個人綜所稅 17%） | ✅ |
| 應繳稅額 | 30.6 萬元 |
因此：
✔ 農地免稅，但農舍部分仍需課稅。
新制常見問題 FAQ
預售屋也算房地合一稅嗎？
Yes，只要取得建物權利即計算。
自用住宅持有滿 2 年可以減稅嗎？
Yes，可享優惠稅率。
農地若無法取得農用證明？
變成一般土地 → 課房地合一稅 + 土地增值稅
農舍建構限制與都市計畫法規
根據 農業用地興建農舍辦法，申請人需：
| 條件 | 規定內容 |
|---|---|
| 農地面積 | 需 ≥ 0.25 公頃（756.25 坪） |
| 土地使用分區 | 特定農業區 / 一般農業區 |
| 建蔽率 | 最多 10%（800 坪只能蓋 80 坪） |
| 戶籍限制 | 土地所在地市區 設籍滿 2 年 |
| 無套繪證明 | 必須取得 |
無套繪證明＝土地未曾標示為建築基地，是興建農舍的重要文件之一。
都市計畫法與國土計畫：影響農地能否使用
台灣土地分：
| 分區 | 是否可蓋農舍 |
|---|---|
| 農業用地 | ✅ 符合規範可申請 |
| 工業地、商業地 | ❌ |
| 保護區 | ❌ |
| 國土計畫列管區 | ⚠ 可能禁止或限制 |
📌 許多人因未查詢 內政部國土利用查詢系統，買下土地卻一坪都不能用。