預售屋解約潮來襲：建案契約、違約金金額、內政部實價申報流程全面解析！

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近年房市變化劇烈，加上民眾購屋信心下滑，台灣掀起一波「預售屋解約潮」。不少消費者因貸款受限、建商施工延宕、房價下修等因素，紛紛考慮中止契約，重新評估購屋計畫。然而，預售屋解約並非單方面通知即可完成，其背後牽涉法律依據、契約規定、違約金計算與實價登錄等複雜流程。

預售屋解約的法律基礎

在考慮解約前，消費者需先理解「解約」在法律上的根據與限制。《預售屋消費者保護管理條例》與《民法》、《消費者保護法》、《平均地權條例》共同構成解約的法源基礎。

《預售屋買賣定型化契約》：約束與保障並存

政府針對預售屋交易設立的「定型化契約應記載及不得記載事項」，明訂建案應揭露資訊與雙方義務。當建商違反開工或交屋時程、建材規格、權狀面積誤差等約定時，買方有權依法主張解除契約並要求退款或賠償。

《民法》解約條件：

  • 遲延交屋：依民法第254條，若建商延遲交屋，買方得經催告後解除契約。
  • 重大瑕疵：依民法第359條，若房屋存在影響安全的結構性缺陷，買方可主張解約或減少價金。

違約金規範：

消保法與定型化契約條例規定，違約金上限不得超過總價的15%。這項條文避免建商對買方求償過當，也保障雙方公平責任。

預售屋解約流程詳解

解約不只是口頭通知或一封信函這麼簡單，而是一連串程序與法律行動的組合，建議消費者依照以下步驟逐步進行：

第一步：確認解約權利與計算違約金

  • 審閱契約：針對合約條款逐條檢視，確認是否符合「可歸責於建商」或「雙方合意」的解約條件。
  • 試算違約金：若為買方單方面解約，需依契約約定與實際付款比例試算違約金是否符合15%上限。
  • 保留付款憑證與書面紀錄，未來若涉及訴訟或協商，這些將成為關鍵證據。

第二步：提出解約申請

  • 撰寫書面通知：透過「存證信函」正式向建商或代銷提出解約要求，說明原因並保留收據。
  • 可參考內政部公告格式，完整記載建案資料、契約編號、付款紀錄與解約理由。

第三步：建商回應與協商

  • 等待建商回覆：建商可接受、拒絕或提出協議條件。此階段雙方應保持理性溝通。
  • 可邀專業律師陪同協商，有助保障買方不落入話術或不合理條件陷阱。

第四步：簽署解除契約協議書

  • 明列解約條件：協議書應詳細記載違約金、退款金額、退款方式、預定日程等。
  • 切記核對每一條款，避免日後因文字模糊產生爭議。

第五步：辦理解約實價登錄（重點）

  • 依法辦理登錄申報：建商或代銷須於解約後30日內向地方政府或內政部進行「預售屋解約登錄」。
  • 可透過內政部「不動產成交資訊及預售屋資訊申報網」辦理，選擇線上憑證或紙本送件。
  • 若逾期未申報，最重將被裁罰100萬元，應確保建商依法執行。

預售屋解約常見問題 Q&A

Q1: 建商未於時限內回覆解約申請，怎麼辦？

可再次發送存證信函催告，若仍無回應，建議尋求律師協助提起民事訴訟請求判決解約。

Q2:違約金是否一定為15%？

不是。15%為上限，實際數字可依契約另行約定，若買方僅繳納10%，建商亦不得額外請求未繳款項作為違約金。

Q3: 解約後應如何處理文件？

建議掃描保存所有契約、付款憑證、協議書副本與申報書件，必要時作為法律證據。

Q4: 若建商堅拒解約，該怎麼辦？

買方可檢附證據提起民事訴訟，請求解除契約並主張應退還價款及違約賠償。

預售屋解約注意事項

✅ 契約審閱的重要性：

每位買方都享有至少五天的契約審閱期，應善用時間細讀條文，針對不合理條款諮詢專業建議。

✅ 保留完整證據：

無論是簡訊、電子郵件、LINE 訊息、合約書，皆應妥善保管，避免爭議時陷入「空口無憑」的窘境。

✅ 及早諮詢法律顧問：

一旦涉及重大金額或建商態度不明，立即尋求律師協助是保命符，不要拖延造成更大損失。

✅ 實價登錄不可忽略：

無論是否由建商主動辦理，買方亦應主動確認申報是否完成，避免後續房市資訊出現異常紀錄。

預售屋解約並非單一動作，而是一連串法律與行政程序的交織。從理解法規、計算違約金、協商談判、到最後的實價登錄，每一步都影響著你的權益與金錢。

若你正面臨預售屋解約的煩惱，請記得：多一份準備，就少一份損失；找對方法與專業協助，才能保障自己與家人的未來。

參考資料