隨著台灣房價高漲，租屋成為不少人的居住選擇，而租屋市場的需求也推動了「包租代管」產業的快速成長。包租代管不僅能幫助房東解決管理問題，也為租客提供穩定、安全的租屋環境。同時，政府針對低收入家庭推出了「社會住宅包租代管」計畫，進一步降低租屋負擔，讓租賃市場更加友善與透明。以下將從包租代管的運作模式、政府的補助政策、及其優缺點進行詳細介紹。
包租代管的運作模式
包租代管指的是房東將房屋出租事務委託給專業租賃業者進行管理。根據《租賃住宅市場發展及管理條例》，包租代管可細分為「包租」與「代管」兩種模式：
- 包租模式：包租業者以「二房東」的角色將房屋轉租給房客，並負責房屋日常管理、租客維護等。即使房屋空置，房東仍可按月收到固定租金收入。這種模式適合沒有太多時間管理房屋的房東，省心且減少風險。
- 代管模式：代管業者不負責房屋的出租，僅協助處理管理事務。房東與房客先自行簽訂租約，之後的管理工作由代管業者負責，但若房屋空置，租金損失則由房東自行承擔。這種方式適合願意自行尋找租客，但希望減少後續管理瑣事的房東。
「社會住宅包租代管計畫」的政策背景
政府為了鼓勵房東投入租屋市場並為低收入戶提供更平價的租屋選擇，推出了「社會住宅包租代管」計畫。該計畫不僅活化閒置住宅資源，也通過租金補助、稅負減免等優惠，吸引房東參與，確保房東租金收入穩定，並讓租客能享有低於市場價格的房源。該計畫還要求參與的業者具備「租賃住宅管理人員」證照，以保障服務品質。
政府推出的「333優惠措施」
為推動社會住宅包租代管計畫，政府提供了「333優惠措施」來鼓勵房東參與。這項措施從稅務減免、補助金和長期服務三方面著手：
- 3稅減免：參加計畫的房東可享有綜合所得稅、房屋稅及地價稅的減免，大幅降低出租成本，提升房東參與意願。
- 3費補助：政府為包租代管的房東提供修繕費、保險費與公證費的補助，減輕房東在房屋維護與安全保障上的支出。
- 3年服務契約：房東可與包租業者簽訂3年的包租契約（代管為1年），保障租金收入的穩定性，也能減少頻繁尋找租客的煩惱。
申請「300億中央擴大租金補貼專案計畫」
政府推動的「300億中央擴大租金補貼專案計畫」，為符合資格的租屋家庭提供租金補助，以下為申請相關資訊：
審查專線：(02)8995-5070，提供申請進度查詢、補件等相關服務。
申請期間：自2023年7月3日上午9時至2024年12月31日下午5時止，採隨到隨辦方式。
申請方式：
線上申請：透過「三百億元中央擴大租金補貼線上申請」系統完成申請（網址：點擊前往）。
郵寄申請：下載申請書郵寄至租賃房屋所在地直轄市、縣市政府。
臨櫃申請：至租賃地的直轄市或縣市政府辦理。
舊案帶入申請：2022年度有核定的補助戶，系統將自動帶入新年度無須重複申請。
諮詢專線：(02)7729-8003，週一至週五上午8:00至下午6:00提供諮詢服務。
受理機關
- 內政部國土管理署
- 租賃房屋所在地直轄市、縣市政府
公益出租人資格與稅務優惠
房東若將房屋租給符合資格的租客，且租客申請租金補貼，即可成為「公益出租人」，並享有稅賦優惠：
- 房屋稅：稅率為1.2％，適用自住稅率。
- 地價稅：稅率為2‰，依各地政府之地價稅優惠自治條例。
- 綜合所得稅：承租人若享租金補貼，房東可享每屋每月最高1萬5,000元的租金收入免稅額度。
房東可至公益出租人查詢網確認詳細資格及相關資訊。
租金補貼額度
依地區及符合資格條件分級提供租金補貼，最高補貼額度如下：
- 臺北市：每月最高補貼金額達8,000元。
- 新北市：三重、土城、中和等區域，補貼上限5,000元。
- 其他縣市：如新竹市、桃園市最高5,000元，偏鄉地區如宜蘭縣則為3,600元。
隨著政府積極推動包租代管產業，租屋市場變得更加透明且友善。政府對於單身青年、新婚家庭及有未成年子女的家庭提供補貼加碼，以協助租屋族群降低租金壓力。這些補貼的加碼對象包括單身青年最高可加碼至1.2倍、新婚家庭1.3倍，經濟或社會弱勢家庭則可高達1.8倍，這些額外的補助可隨家庭成員人數逐步提高，有效降低租金負擔。
這些政策的支持也為包租代管產業帶來了新契機。不少業者針對租賃市場需求，推出翻新、裝潢優良的房屋，特別受到年輕族群和「北漂族」青睞。據中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會理事長鄭俊杰指出，台灣自2016年起就將社會住宅納入政策重點，期望在提升住宅供應的同時，也解決低收入戶的租屋需求。政府透過社會住宅包租代管計畫，目標達成12萬戶的住宅需求，並吸引房東加入，提升租屋市場的供應。
房東選擇包租代管前，需謹慎挑選業者，以確保服務品質及專業性。合法的包租代管業者需擁有「租賃住宅服務業登記證」，工作人員則需具備「租賃住宅管理人員」證照。此外，業者加入公會並繳交保證金亦是合法性的重要依據。在簽訂合約前，房東應檢查業者資格，避免日後產生不必要的糾紛。
包租代管在租屋市場中不僅解決了房東的管理負擔，也為租客提供穩定、安全的居住環境。透過政府「333優惠措施」，房東在租賃房屋時可享有多項稅務減免、維修補助等政策優勢，這也讓更多房東加入包租代管行列，促進租屋市場健康發展。展望未來，隨著政府政策延續及補助方案擴大，包租代管有望成為房東、租客雙方的最佳選擇。
包租代管服務不僅讓房東能夠輕鬆收租、降低管理風險，同時租客也能享受穩定的居住空間。這一服務模式為租屋市場提供更多的便利及價值，也幫助提升了租屋市場的整體透明度及品質，進一步促進包租代管產業在台灣租屋市場的蓬勃發展